西安再出樓市限購新政 下半年樓市會有什么變化?

  6月20日,記者從西安市促進房地產市場平穩健康發展協調領導小組獲悉,為遏制投資投機性購房需求,穩定住房市場發展,西安市對住房市場出臺調控管理措施,臨潼區首次納入限購范圍,外地人落戶滿一年才能買房。


  6月18日,國家統計局發布了5月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。《70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數》顯示,西安環比、同比漲幅均為全國第一;西安市已連續上漲39個月。西安也是房價上漲最為持久的城市。


  西安市促進房地產市場平穩健康發展協調領導小組通知指出,為深入貫徹落實中央“房子是用來住的,不是用來炒的”定位精神,堅決遏制投資投機性購房需求,穩定住房市場發展,經西安市促進房地產市場平穩健康發展協調領導小組審議,進一步加強住房市場調控管理。


  《通知》明確,自本通知下發之日(2019年6月20日)起,從西安市外遷入戶籍的居民家庭(退伍轉業、家屬隨軍落戶的除外)在西安市住房限購區域范圍內購買商品住房或二手住房的,應落戶滿1年,或在西安市連續繳納12個月的社會保險(或個人所得稅)。


  非西安市戶籍居民家庭在本市住房限購區域范圍內無住房且能夠提供5年以上(含5年)個人所得稅或社會保險證明的,方可購買1套商品住房或二手住房。


  與以前西安市樓市出臺限購政策不同的是,此次限購范圍繼續擴大,在原先限購區域的基礎上,首次將臨潼區納入住房限購范圍,嚴格執行西安市住房限購政策。


  專家解讀


  下半年西安樓市會有什么變化


  對于西安樓市新政出臺的背景及對房地產市場和購房者帶來的影響,多位行業專家進行了剖析,專家表示,此時緊急出臺該政策,將起到穩定住房市場和防范新房炒作的雙重作用,主要目的是為當下市場降溫,該政策的存在將是階段性的。


  出臺背景:市場過熱與穩房價預期相背離


  限購升級政策此時緊急出臺,其市場背景和原因是什么?


  西安交通大學房地產研究所所長楊東朗:此次出臺的樓市調控新政,重點在于遏制投資投機性購房需求,讓住房回歸居住屬性。針對一些通過落戶投機炒房規避限購政策的現象,新政借鑒了長沙、成都等地做法,將那些假借落戶投機炒房而來的“新落戶人員”拒之“門”外。而對那些真正選擇在西安工作、生活的新市民和新就業人員,則給出了一年的緩沖時間。


  西安歐亞學院人居環境學院客座教授朱郁:該政策的出臺,主要來源于國家統計局近期發布的西安房價數據:39個月連續上漲、6個月漲幅全國第一,目前西安市場表現與中央層面政策預期有所偏離,所以不得已出臺應急政策,主要目的是為市場降溫,該政策的存在也將是階段性的。


  獨立財經評論人朱文:此次西安樓市限購再升級是多地相繼出臺樓市限購升級政策的延續,當然也有西安房價連續39個月上漲的控制措施。新政的出臺會起到穩定住房市場和防范新房炒作的雙重作用。


  創典全程信息部部長劉蘭蘭:2019年以來,圍繞穩地價、穩房價、穩預期的調控目標,各地先后出臺了強有力的調控政策。但西安房地產市場由于供需失衡,一直保持著火熱態勢,房價也在不斷攀升,明顯和穩樓市的調控目標相背離,因此本次限購升級基本在意料之中。


  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進:政策提出的落戶一年條件防范了落戶炒房的現象;對于無戶籍人員,在限購區域需滿足5年社保條件,相當于對外來人口的購房行為進行管控;將臨潼劃進限購范圍是為了遏制郊區市場的炒房行為,政策指向說明了近期房價過快上漲的原因。


  限購加碼:杜絕投機炒房穩定房價預期


  新政明確,從之前新落戶即可買房到新落戶滿一年或滿12個月社保、外地戶口從社保滿2年到滿5年才有購房資格。這一政策是否主要限制新落戶和外地人購房,對樓市有哪些影響?


  朱文:新政中加入了買房繳納社保年限的要求,主要為了防范外地人投機炒房,杜絕部分購房者在沒購房資格的情況下,先認購房源再拋售等現象的發生,可以抑制城市房價虛高的風險,充分穩定樓市的房價預期。


  朱郁:該政策的重心明確從上半年的“搖”到下半年的“控“進行轉變,控價控量控預期。此次購房門檻抬高,有力縮減購房人群基數,改變市場結構,對后半年的供求關系影響非常大。開發商方面,勢必將加快施工節奏、加強供應節奏、加強營銷推廣節奏來以價換量,后期貨源供應備案時將會考慮縮減利潤稍微壓低價格來營銷。


  美城股份市場研究中心總監沈瑋:上半年的搖號政策存在些許漏洞,如新落戶人群中有的是投資客,而這一批人反而限制了本地有改善需求的購房者購買。此次限購的升級,可以將一批想在西安投資的投資客堵住。另外,新政的出臺勢必也會對一些人心理預期產生影響,如本來著急購房的人現在就不著急入手了。所以說,新政的出臺可以起到穩房價的作用。


  西安建筑科技大學建筑學院副教授馬健:新政限制了外來人口炒房行為,西安作為新一線城市,房價之前處于價值洼地,近兩年的城市發展利好以及西安豐富的教育資源,吸引了大量外來人口落戶買房。但如果落戶的目的僅僅是享受城市優勢資源,而不是投資和工作,對城市未來的發展難有貢獻。新政頒布,將會促進樓市回歸理性,抑制房價過快增長。


  楊東朗:當前西安市住房結構還存在不合理的地方,居民投資性購房需求較為強烈。但從2017年以來,西安市多次出臺調控措施中,可以看出西安穩定市場的決心。對于購房者而言,要堅持“房住不炒”的原則,根據自身及家庭的實際住房需求,理性消費,切不可跟風投機炒房,更不要抱著“買到即賺到、買房即升值”等心態盲目購房。對改善型或剛需家庭來說,要結合家庭的實際住房需求和經濟承受能力,謹慎選擇。


  區域擴大:臨潼限購屬意料之外后期市場影響大


  本次新政將臨潼納入限購區域,對市場有何影響?


  朱郁:臨潼納入限購欠合理。現階段臨潼區域房地產市場還處于初級階段,基礎較為薄弱,并未達到成熟穩健期。而市場實際反饋,在去年下半年,該區域就出現了下滑變現,購房者基數減少。本次政策涉及臨潼,可能是考慮其價格漲幅較大,數據顯示,臨潼價格跳漲50%以上。該政策對區域后期發展影響較大,還應多加關注。


  沈瑋:臨潼被列入新政范圍內,其實是在意料之外,因為臨潼目前并不是熱點區域,而且該區域的剛需產品比較少,這時候將該區域納入限購范圍對西安整體市場影響并不大。限購升級并不會帶來非限購區域和非限購物業的異動與狂歡。這是因為目前非限購房源的價格也處于高位,相比商品住宅來看,這些房源要想趁此出貨就需拉開價差,否則仍然很難獲得購房者青睞。


  馬健:臨潼擁有得天獨厚的旅游和自然生態資源,也被稱為東曲江,與西安外圍其他區縣相比,屬于房價增長最快的區域之一,所以被納入限購區域,以平抑臨潼房價。記者張毅杜蒙陳思存李程


  延伸閱讀


  西安樓市兩年多8次調控


  為了進一步促進房地產市場持續平穩健康發展,西安市人民政府曾多次出臺樓市調整和限購政策,從2017年1月1日至昨日,兩年多時間里,西安市人民政府和房管部門先后出臺政策8次。


  2017·01·01


  只能新購一套住房


  西安市住房保障和房屋管理局出臺《關于落實住房限購政策有關問題的通知》,核心點是:自2017年1月1日起,本市及非本市戶籍居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女),在本市城六區(新城、碑林、蓮湖、雁塔、未央、灞橋)范圍內只能新購一套住房(含新建商品住房和二手住房)。


  2017·04·18


  擴大限購范圍滿2年才能上市


  西安市人民政府出臺《關于進一步加強管理保持房地產市場平穩健康發展的若干意見》,核心點是:將住房限購范圍調整為新城區、碑林區、蓮湖區、雁塔區、未央區、灞橋區、長安區行政管理區域以及高新區、經開區、曲江新區、浐灞生態區、航天基地、國際港務區等開發區規劃區域范圍內。在住房限購區域范圍內購買的商品住房及二手住房,需取得《不動產權證書》后滿2年方可上市交易(買賣、贈與)。


  2017·06·25


  網簽滿5年方可上市


  外地人需連續繳納2年以上社保


  西安市人民政府出臺《關于調整我市住房交易政策有關問題的通知》,核心點是:2017年4月18日以前,在新城區、碑林區、蓮湖區、雁塔區、未央區、灞橋區、長安區行政管理區域及高新區、經開區、曲江新區、浐灞生態區、航天基地、國際港務區、灃東新城等開發區規劃區域范圍內,購買的商品住房,自購房之日(以商品房買賣合同網簽備案時間為準)起滿5年方可上市交易;在上述區域范圍內購買的二手住房,房屋產權人取得《不動產權證書》后滿2年方可上市交易。2017年6月28日起,在住房限購區域范圍內購買商品住房或二手住房的非本市戶籍居民家庭,須提供在本市(含西咸新區)連續繳納2年以上(含2年)的個人所得稅或社會保險證明。


  2017·09·13


  西安市民有2套外地人有1套不允許再購房


  西安市人民政府出臺《關于進一步穩定住房市場發展有關問題的通知》,核心點是:將住房限購政策調整為在新城區、碑林區、蓮湖區、雁塔區、未央區、灞橋區、長安區行政管理區域及高新區、經開區、曲江新區、浐灞生態區、航天基地、國際港務區、灃東新城等開發區規劃區域范圍內,暫停向已擁有2套及以上住房(含新建商品住房和二手住房,下同)的本市戶籍居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女,下同)、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭售房;在上述區域范圍內無住房且能夠提供2年以上(含2年)個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭可購買1套住房。


  2018·03·30


  西安商品住房開始搖號銷售


  西安市住房保障和房屋管理局《關于進一步加強商品住房銷售管理的通知》,核心點是:意向購房人數多于可售房源的,應采取公證搖號方式公開銷售,由公證機構全程監督,嚴禁內部預留房源或設置全款優先選房等限制性條件。


  2018·06·24


  暫停向企事業單位及其他機構銷售住房


  西安市人民政府辦公廳《關于進一步規范商品住房交易秩序有關問題的通知》,核心點是:在住房限購區域范圍內,暫停向企事業單位及其他機構銷售住房;每個家庭一次只能參與一個商品住房項目的登記。


  2018·09·14


  新建商品住房搖號政策進一步細化


  西安市住房保障和房屋管理局《關于做好商品住房意向登記和公開搖號銷售有關問題的通知》,核心點是:對新建商品住房意向登記及公證搖號銷售工作進一步細化。


  2019·06·20


  臨潼首次納入限購范圍


  西安市促進房地產市場平穩健康發展協調領導小組發布通知,核心點是,臨潼區首次納入限購范圍,外地人落戶滿一年才能買房。華商報記者陳思存


標簽: 西安

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